作為年投資總額接近財(cái)政預(yù)算內(nèi)投資的世界最大公用基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)，國(guó)家電網(wǎng)距離傳出地震級(jí)人事大調(diào)已過兩月余，這家能源電力央企也發(fā)生了耐人尋味的變化。

3月22日，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站公布了對(duì)國(guó)家電網(wǎng)第三輪巡視整改進(jìn)展情況（下稱《通報(bào)》）。其中，國(guó)家電網(wǎng)表示，將堅(jiān)守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

那么，作為國(guó)家電網(wǎng)的全資子公司，業(yè)務(wù)聚焦地產(chǎn)、能源兩大板塊的魯能集團(tuán)將何去何從？

非電網(wǎng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)將被剝離

《通報(bào)》提及，國(guó)家電網(wǎng)以更高的政治站位堅(jiān)守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。

金風(fēng)設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)新技術(shù)專家齊軍認(rèn)為，這次改革主輔深度剝離釋放信號(hào)強(qiáng)烈，有利于國(guó)家電網(wǎng)輕裝上陣、專注主業(yè)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“當(dāng)前中央紀(jì)委公布了國(guó)家電網(wǎng)巡視整改情況，要求下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。類似表述進(jìn)一步說明了當(dāng)前央企退房令執(zhí)行的堅(jiān)決性，充分說明了當(dāng)前部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展偏弱的央企，進(jìn)一步面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)削減的情況�！�

據(jù)悉，國(guó)家電網(wǎng)的房產(chǎn)物業(yè)業(yè)務(wù)由魯能集團(tuán)和國(guó)網(wǎng)中興公司承擔(dān)，并控股1家上市公司天津廣宇發(fā)展股份有限公司，國(guó)網(wǎng)是否將退出上述企業(yè)？為此，鳳凰房產(chǎn)致電國(guó)家電網(wǎng)新聞發(fā)言人，對(duì)方稱不接受任何形式的語(yǔ)音或文字采訪，如有需要，須傳真帶有媒體公章的采訪函。

作為焦點(diǎn)的另一個(gè)主角，鳳凰房產(chǎn)致電魯能集團(tuán)，相關(guān)人士稱已離職，官網(wǎng)有媒體聯(lián)絡(luò)方式。鳳凰房產(chǎn)將采訪函發(fā)至媒體聯(lián)絡(luò)后，郵件顯示被退回。相繼聯(lián)系到其他相關(guān)人員，截至發(fā)稿日期并未回復(fù)。

魯能的主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企身份可謂是一波三折。早在2010年國(guó)資委下達(dá)“退房令”時(shí)，魯能作為國(guó)家電網(wǎng)的房地產(chǎn)平臺(tái)便收到了“退房令”。但后續(xù)實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，2011年3月，國(guó)資委以“魯能集團(tuán)在被國(guó)家電網(wǎng)收購(gòu)之前就已從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且規(guī)模很大”為由，特批魯能集團(tuán)和其他4家企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

有接觸魯能集團(tuán)的投資者稱，此次央企國(guó)網(wǎng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能和上次一樣不了了之，對(duì)魯能集團(tuán)的重組沒有太大影響；不過，網(wǎng)家電網(wǎng)擁有魯能不符合國(guó)資委和電力改革精神，最終退出魯能的可能性卻較大，最后魯能的結(jié)局可能是轉(zhuǎn)為獨(dú)立存在的國(guó)企，或被拆分為地產(chǎn)、能源兩部分被行業(yè)企業(yè)兼并。

魯能集團(tuán)的銷聲匿跡

不過，對(duì)比前幾年的高調(diào)拿地、沖擊千億的叱咤風(fēng)云，魯能集團(tuán)從2016年起消失在各大銷售排行榜中，并不斷掛牌出讓旗下資產(chǎn)，魯能崛起的雄心似乎被潑了一盆冷水。

傳言，2017年兩會(huì)時(shí)，國(guó)資委與魯能方面談了幾次話后，往后的日子里，魯能沒有再拿地王。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年魯能在公開市場(chǎng)拿地只花費(fèi)了19.6億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般來(lái)說，企業(yè)在市場(chǎng)上銷聲匿跡，首先是體現(xiàn)為不拿地，同時(shí)也依然是允許既有地塊進(jìn)行開發(fā)。換而言之，更強(qiáng)調(diào)增量業(yè)務(wù)的削減，而存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方面或依然是可以保留的。

“顯然，央企和民企一個(gè)最大的差異在于，央企的投資受到了較大的約束，所以這也會(huì)對(duì)相關(guān)企業(yè)的投資策略形成較大的影響�！彼�補(bǔ)充道。

為了迂回作戰(zhàn)，魯能想到了旗下唯一一個(gè)上市平臺(tái)——廣宇發(fā)展，可以用重組的方式將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)，盡可能多地注入到上市平臺(tái)上。然而，這場(chǎng)從2009年開始的重組，直到2017年才獲無(wú)條件通過。這其中，于2009年和2013年，重組操作先后失敗了兩次。

歷經(jīng)千辛萬(wàn)苦后，廣宇發(fā)展成為魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。

截至目前，魯能地產(chǎn)的重慶、濟(jì)南、北京、宜賓、成都、青島、東莞、南京、蘇州、張家口、福州、天津住宅業(yè)務(wù)已納入了廣宇發(fā)展的資產(chǎn)池中。

但重組的喜悅并沒有體現(xiàn)在銷售額上，2017年-2019年，廣宇發(fā)展的銷售額分別是271.1、222.07、229.86億元。2017年的800億，是魯能取得的最好成績(jī)，但目前廣宇的銷售額僅為那年的1/4。

資助不斷仍償債壓力大

而魯能集團(tuán)除了注入資產(chǎn)外，也在持續(xù)對(duì)廣宇發(fā)展進(jìn)行財(cái)務(wù)資助。

在廣宇發(fā)展300多億的有息負(fù)債中，60%來(lái)源于魯能集團(tuán)借款，且利息極低，平均資金成本在4.8%左右。另外，在2020年1月21日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，公司控股股東魯能集團(tuán)2020年度擬向公司及所屬公司提供財(cái)務(wù)資助本金額度不超過217.19億元，期限不超過24個(gè)月，年利率不超過5.5%。

投資者不禁疑問：借那么多錢，你到底要干嘛？

值得注意的是，魯能集團(tuán)雖對(duì)廣宇發(fā)展財(cái)務(wù)資助不少錢，但廣大發(fā)展的資金鏈卻越來(lái)越緊張。2019年中期，廣宇發(fā)展貨幣資金為42.78億元，而其短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為36.41億元、35.94億元，前者與后兩者之和還存在著29.57億元的缺口。

在巨大的償債壓力之下，廣宇發(fā)展開始發(fā)債。8月21日，上市公司發(fā)行了一筆于2022年到期金額為5億元的中期票據(jù)，利率為4.1%。兩個(gè)余月后，廣宇發(fā)展40億元商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)證券(CMBS)也完成了發(fā)行。

截至2019年三季度，上市公司單短期借款就猛增至71.61億元，而其貨幣資金僅為66.54億元，后者難以覆蓋前者，短期償債問題并未消解。

過渡到廣宇時(shí)代的魯能，成功發(fā)行了一單商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)證券，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)的表現(xiàn)并不算好。

據(jù)其2019年中報(bào)披露，南渝星城S1-S3項(xiàng)目社區(qū)底商出租率僅為21%，較之2018年17.26%的比率并未增加多少。期內(nèi)，九龍花園、九龍花園東郡和江津領(lǐng)秀城項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的出租率則要更低了，分別僅為7%、3%和4%。要知道，這三者的體量接近5萬(wàn)㎡。

這樣一來(lái)，以領(lǐng)秀城為核心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能否進(jìn)一步做大規(guī)模，就面臨較大的疑問。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，魯能后續(xù)依然需要加快整合資源，尤其是在開發(fā)業(yè)務(wù)等方面或面臨限制，這也要求魯能后續(xù)繼續(xù)強(qiáng)化業(yè)務(wù)調(diào)整，以吻合當(dāng)前中央的精神思路。

從魯能的表現(xiàn)來(lái)說，近兩年確實(shí)按照母公司國(guó)家電網(wǎng)的要求，一直在淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)正逐漸向體育社區(qū)、娛樂度假、智慧生活等方向調(diào)整，目前正“大力發(fā)展商業(yè)、文旅、體育、健康、科技、美麗鄉(xiāng)村、民生7大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)體系”。